Investitori često zanemaruju privatne REIT-ove kao preterano rizične jer nude manje informacija od svojih “javnih” kolega.
U stvari, dobro vođen privatni REIT je svestan prednosti osnaživanja i obrazovanja svojih akcionara.
Evo nekoliko obećavajućih indikatora koje treba tražiti dok istražujete privatni REIT kao opciju ulaganja:
- Menadžment ima solidnu reputaciju i iskustvo. Najveći rizik povezan sa bilo kojom investicijom je često praksa upravljanja. Izaberite REIT sa menadžerskim timom koji ima iskustvo i otvoren je da podeli svoje prakse kupovine, finansiranja projekata i upravljanja imovinom.
- Na zahtev, investitorima se daje pristup materijalima za izveštavanje. Dugogodišnji privatni REIT-ovi imaju politiku otvorenih vrata i nude značajno otkrivanje i obrazovanje kako sadašnjim tako i potencijalnim investitorima. Povoljan privatni REIT treba da daje investitorima revidirane finansijske izveštaje, godišnje izveštaje i kopiju Memoranduma o ponudi, ili „OM“ (dokument sličan javnom prospektu REIT-a koji opisuje svrhu povećanja kapitala REIT-a i činjenice vezane za mogućnost ulaganja), iako privatni REIT po zakonu nisu obavezni da javno prikazuju svoje revidirane finansijske izveštaje i prospekte.
- REIT se privremeno zatvara za nove investicije kada prikupi dovoljno kapitala investitora za finansiranje nove kupovine imovine. Iako to znači da investitori možda neće moći da uđu u REIT kada to žele, privremeno zatvaranje u podizanju kapitala je veoma dobar znak: pokazuje disciplinu i pravilno upravljanje.
- Nema skrivenih naknada. 100% kapitalnih ulaganja investitora trebalo bi da radi za njih. Naknade za upravljanje (upravljanje imovinom, upravljanje sredstvima, upravljanje bogatstvom, itd.) treba da budu razumne i u potpunosti otkrivene
- Politika otkupa je razumna. Pitajte da li postoje penali za kršenje uslova Vašeg investicionog vremenskog okvira (prerana isplata) ili ako postoje naknade za otkup.
- Poslovni model REIT-a je u skladu sa Vašim investicionim ciljevima. Korporativna struktura REIT-a treba da bude jasna i lako razumljiva. Da li REIT kupuje nekretnine koje priliva novac, finansira projekte ili ulaže u špekulativne razvoje? Koja klasa sredstava je fokus REIT-a?
Pitanje nelikvidnosti je još jedna briga koju mnogi investitori imaju sa privatnim REIT-ima. Činjenica da se privatne REIT jedinice ne mogu prodati tako brzo kao one na javnim tržištima znači da kratkoročni investitori sa brzim zaokretom definitivno treba da izbegavaju privatne REIT investicije. Ova realnost je, međutim, u skladu sa privatnom teorijom REIT-a da bi nekretnine trebalo da budu dugoročna investicija: trebalo bi ih smatrati načinom za generisanje dugoročnog toka gotovine, baš kao što nije predviđeno da budu na tržištu i izložena volatilnosti tržišta akcija. Drugim rečima, investitori koji planiraju da prodaju u roku od nekoliko dana nisu potrebni.
Sa privatnim REIT-ovima, ne postoji sekundarno tržište na kojem bi se mogle kupovati i prodavati jedinice, tako da treba pažljivo istražiti kako bi se razumelo odakle dolazi likvidnost REIT-a i da li trenutno ima problema sa likvidnošću.
REIT kojim se pravilno upravlja će budžetirati za otkupe kao deo svog redovnog toka poslovanja, a vaša sredstva treba da vam budu vraćena po punoj tržišnoj vrednosti.
Mali i srednji investitori imaju jedinstvenu priliku da pristupe ogromnoj, institucionalnoj imovini putem ulaganja REIT-a kojoj inače ne bi imali pristup. Privatni REIT-i mogu biti pouzdan i realan izbor ulaganja za obrazovane i sofisticirane investitore koji su zainteresovani za dugoročni tok prihoda i stabilnost koju nudi ulaganje u nekretnine.
