Nekretnine mogu biti jako dobar dodatak svakom investicionom portfoliju, omogućavajući vam da povećate svoje bogatstvo dok diversifikujete svoju imovinu ili da ostvarite dodatni prihod na uz već postojeće investicije.
Međutim, kada je u pitanju dodavanje nekretnina u vaše investicije, postoje dva glavna pristupa koja treba razmotriti: ulaganje u pojedinačne nekretnine ili ulaganje u REIT-ove.
Predstavićemo vam prednosti i nedostatke oba i pomoći da odlučite šta je pravi izbor za vas.
Kupovina nekretnine
Iz tradicionalne perspektive, ulaganje u nekretnine znači kupovinu pojedinačnih ili većeg broja nekretnina.
Ove nekretnine mogu biti stambene ili komercijalne prirode i mogu uključivati:
- kuću sa jednom stambenom jedinicom
- više stambenih jedinica
- apartmane
- stambene zgrade
- kancelarije
- poslovne zgrade ili poslovni prostori
- magacini
- skladišta
Kao investitor u nekretnine, možete kupiti nekretninu ili je kupiti i popraviti da biste je prodali za profit.
Naravno nekretnine možete kupiti sami ili se odlučiti za kupovinu sa drugim partnerima investitorima.
Prednosti samostalne kupovine nekretnina
Evo nekoliko razloga zašto je kupovina nekretnine dobra stvar:
Veća kontrola
Kada ste u mogućnosti da kupujete, upravljate i prodajete pojedinačnu nekretninu, vi imate kontrolu nad tom investicijom.
Ovo može biti najbolji izbor za investitore koji više vole da imaju upravljačku ulogu u svojim investicijama u nekretnine, jer na ovaj način takođe možete sami da birate kako se upravlja imovinom, kada se prodaje i da birate zakupce koji koriste vaš prostor.
Vaša kreativnost u projektima
Direktne investicije omogućavaju kreativne projekte. Direktno ulaganje u nekretnine nudi vam slobodu lične kreativnosti. Kada gradite ili renovirate nekretninu, možete da izaberete sve, od dizajna zgrade do boje na zidovima, pa čak i stanare.
To može učiniti da se ceo proces shvatite lično i da vam on pruži osećaj emocionalnog ulaganja pored samog ulaganja novca.
Osećaj da je to produkt vaše kreativnosti donosi benefite koji nisu vidljivi golim okom.
Mane samostalne kupovine nekretnina
Količina potrebnog novca
Da biste kupili određenu nekretinu potrebno je da imate veliku količinu novca koju biste iskoristili za kupovinu određene nekretnine.
Takođe ukoliko ne posedujete taj novac morali biste da uzimate kredit ili neku vrstu pozajmice kako biste tu nekretninu ili objekat mogli da kupite, a kasnije izdajete ili renovirate radi preprodaje.
Svi troškovi su vaši
Bilo da je imovini potrebna nešto od bele tehnike, da li je prazna nekoliko meseci, bez zakupaca, ili je vreme za renoviranje, svi troškovi povezani sa vašom imovinom padaju na vas.
Ovo može biti štetno za vaš budžet ako nemate spremnu adekvatnu uštedu i ukoliko je potrebno da vratite uloženi kapital za određeno vreme.
Vi ste odgovorni za upravljanje vašim nekretninama
Ako ste vlasnik nekog objekta, vi ste i odgovorni za upravljanje tim objektom.
To znači projektovanje, pronalaženje stanara, upravljanje popravkama, marketing i još mnogo toga. Takođe ukoliko želite da unajmite nekog ko će vas zameniti u svemu tome povremeno morate kontrolisati njihov rad i biti spremni na dodatni trošak.
Slaba likvidnost
Likvidacija može biti teška i dugotrajna. Ako ikada dođe vreme da želite (ili morate) da likvidirate svoje investicije u nekretnine, prodaja kuće može biti mnogo teža i potrajati mnogo duže od prodaje investicije u REIT.
Možda ćete morati da izvučete novac iz drugih izvora prihoda ili od ušteđevine ako vam je potreban brz pristup sredstvima.
Sa druge strane imamo opciju investiranja u nekretnine kroz investicione fondove za upravlanje nekretninama, odnosno REIT.
Ovaj način investiranja omogućava investitorima da dodaju nekretnine svom portfoliju bez potrebe da kupe, upravljaju ili direktno preuzimaju rizik te nekretnine ili projekta.
Sam fond je odgovoran za kupovinu, upravljanje i eventualnu prodaju bilo koje imovine koju poseduje.
Ulaganje u REIT-ove može biti manje stresno i oduzima manje vremena od posedovanja i upravljanja sopstvenim nekretninama.
Prednosti investiranja kroz REIT
Manje količine novca
Možda je najveća prednost REIT-a to što pojedinačni investitori mogu pristupiti profitu od nekretnina bez potrebe da poseduju, upravljaju ili direktno finansiraju nekretnine.
Ovakvi fondovi nude jeftin način ulaganja u tržište nekretnina.
U neke od ovih fondova možete investirati sa samo 100€ što je mnogo niža ulazna tačka od samostalnog ulaganja u nekretnine.
Manji troškovi
Kupovina nekretnine lako može biti početna investicija od pet ili šest cifara, plus troškovi koji se odnose na renoviranje, popravke, marketing ili upravljanje.
Ako nemate spremna tolika sredstva, REIT može biti mnogo pristupačniji način ulaganja u nekretnine.
Troškovi, kada se radi o fondovima, predstaljaju provizije koje mogu iznositi do 5%, u zavisnosti od vrste samog fonda kao i porez na ostvarenu kapitalnu dobit.
Dividende kao pasivni prihod
Najmanje 90% oporezivog prihoda REIT-a mora biti distribuirano investitorima u obliku dividendi. Iz tog razloga, REIT-ima se generalno dobro upravlja (sa niskim operativnim troškovima). Investitori obično mogu računati na dividende kao na pasivni prihod.
Mane investiranja kroz REIT
Bez kontrole i lične kreativnosti
Nećete imati nikakvu kreativnu kontrolu. Neki investitori jednostavno žele da povećaju svoju neto vrednost i zarade od ove investicije.
Drugi, međutim, uživaju u tome što su deo „procesa“. Investiranje u tržište nekretnina kroz REIT-a vam ne nudi nikakvu vrstu kreativne kontrole nad investicionom imovinom koju REIT drži.
Nećete moći da dajete doprinos ili donosite odluke o imovini, stanarima, klijentima ili preuzetim rizicima.
Niste vlasnik nekretnina
Ne postoji pravi osećaj vlasništva. Posedovanje nekretnina za iznajmljivanje ili upravljanje poslovnom zgradom nudi investitorima osećaj vlasništva.
Kupovinom nekretnine oni mogu da posmatraju kako projekat raste – ali REIT-ovi to ne mogu da obezbede. Ako ste tip investitora koji vodi ili želi lično investiciono iskustvo, kupovina fizičke nekretnine možda će vam više odgovarati.
Dakle, šta je bolje, ulaganje u REIT-ove ili kupovina nekretnine?
Pa, kao i kod većine aspekata ličnih finansija, odgovor zaista zavisi od vas.
Investicije u lične nekretnine mogu biti idealne za investitore koji žele personalizovanije iskustvo. Kupovinom, upravljanjem i preprodajom imovine, investitori mogu gledati kretanje svog novca u stvarnom vremenu, od početka do kraja. Oni takođe imaju potpunu kreativnu i upravljačku kontrolu nad svojim projektima.
REIT-ovi mogu biti bolji izbor za investitore koji preferiraju jednostavniji pristup.
Sa REIT-om, investitori mogu brzo i lako kupiti akcije po svom izboru početnog ulaganja. Pošto REIT upravlja imovinom, investitori nisu opterećeni svakodnevnim stresom oko zakupaca, upravljanja ili popravki. REIT-ovi takođe isplaćuju dividende investitorima, obezbeđujući pouzdan pasivni prihod.
Na kraju, odluka je apsolutno vaša.
