Ciklus kretanja tržišta nekretnina je obrazac od četiri faze kroz koji se kreću tržišta komercijalnih nekretnina i nekretnina uopšte.
Četiri faze ciklusa nekretnina su oporavak, ekspanzija, hiper ponuda i recesija.
Razumevanje ciklusa nekretnina može vam pomoći da predvidite predstojeće trendove i donesete bolje odluke o svojim investicijama, bilo da ste kupac nekretnina, iznajmljivač, prodavac nekretnina, stanodavac, agent za nekretnine ili investitor u nekretnine.
U ovom tekstu predstavićemo vam 4 faze kretanja tržišta nekretnina.
Faza 1: OPORAVAK
Dok se faza oporavka često navodi kao prva faza, ciklus nekretnina je kružni, što znači da se faza oporavka javlja nakon faze recesije, kada je potražnja spora, ali raste.
Ovu fazu karakterišu niske stope apsorpcije, vrlo mali broj kuća u izgradnji, visoke (ali opadajuće) stope slobodnih radnih mesta i lagani rast cena.
Faza oporavka može biti izazovna da se razlikuju od faze recesije jer će tržište izgledati skoro isto ali se može smatrati fazom u kojoj tržišni uslovi doživljavaju mali pomak u momentumu.
Cene stanova polako rastu kako raste kupovina nekretnina i privreda se oporavlja od recesije.
Faza oporavka je popularno vreme za ulaganja u nekretnine i špekulacije jer su cene nekretnina niske, tako da je potencijalni povraćaj novca od iznamnjivanja ili preprodaje prilično visok.
Ova faza počinje na tržištu kupaca i završava se na tržištu prodavaca.
Faza 2: EKSPANZIJA
U fazi ekspanzije dešava se to da se tržište nekretnina potpuno oporavilo od faze recesije, odnosno da privreda raste punom snagom, nezaposlenost je značajno opala, a stope izgradnje rastu. Takođe potražnja kupaca raste, a poverenje potrošača se povećava.
Kada se tržište nekretnina proširi, slobodna radna mesta se smanjuju, stope zakupnine su visoke i rastu, vrednosti nekretnina postaju visoke, a tipična je nova gradnja.
Ovo vreme je jako dobro za investitore u tržište nekretnina, kako bi kupovali nove nekretnine za iznajmljivanje ili renovirali stare zgrade jer je potražnja velika pa je nove stanare kao i zakupce obično vrlo lako pronaći.
Faza 3: HIPER PONUDA
U ovoj fazi koju možemo nazvati i faza prekomerne ponude, ponuda će konačno sustići i premašiti visoku potražnju jer se prethodno započeti građevinski projekti nastavljaju i završavaju.
Slobodna radna mesta će rasti, a rast zakupa prostora će se usporiti.
Tokom ove faze, određeni investitori će kupovati nekretnine od kompanija koje su nestabilne i nesigurne zbog predstojeće recesije i željne da ih prodaju svoje objekte po trenutno atraktivnijoj ceni.
Ovi investitori će tada čekati do poslednju fazu, fazu ekspanzije da bi prodali svoje investicije. Druga uobičajena investiciona strategija je ulaganje u zgradu sa već postojećim zakupcima, koja je u punom kapacitetu i ima dugoročne zakupe jer će takve nekretnine nastaviti da donose stabilan priliv novca tokom nadolazeće recesije.
Ovu fazu je često najteže predvideti.
Nizak interes kupaca i sve veći broj oglasa za prodaju nekretnina daju naznake da je tržište upravo u ovoj fazi.
Faza 4: RECESIJA
Recesiju karakteriše snažno “tržište kupaca”, ponuda je znatno veća od potražnje, a cene su u padu. Ukoliko dobro isplanirate i strateški investirate, kupovina nekretnina u ovom periodu vam može obezbediti prihode i profite za ceo život.
Rast zakupnine je obično negativan ili ispod stope inflacije, zbog čega mnogi investitori pribegavaju ustupcima ili smanjenju zakupnine kako bi zadržali zakupce, klijente i stanare. Bitno je znati da ukoliko kupite nekretninu u ovom periodu, ne smete očekivati brz povrat novca i zaradu. Prepoznati kada pad cena usporava i kada je vreme za oporavak je stvar koja čini razliku u dobrom upravljanju novcem i investicija za budućnost.
Ovi ciklusi su osnovni periodi koje je bitno razumeti kako biste doneli pravu odluku o svojim investicijama vezanim za tržište nekretnina.
Prve i druge dve faze imaju slične karakteristike, rast, a zatim i pad koji su uglavnom podstaknuli isti pokretači.
Međutim, veličina promene i dužina ciklusa se ne ponavljaju u isto vreme, odnosno ne mogu se sa tačnošću utvrditi.
Sa ovim saznanjima i informacijama možete doneti bolju odluku o tome kuda će cene verovatno krenuti.
Ali iako znate sve ovo, pre nego što investirate svoj novac, obavezno se konsultujte sa stručnjakom kome verujete u kojoj fazi ciklusa se nalazimo i koliko će ta faza otprilike trajati.
Takođe vaše odluke vezane za kupovinu nekretnina zavise i od toga da li ćete nekretninu koristiti kao dom ili ćete probati da zaradite i ostvarite profit od investiranog novca.
