Inflacija i tržište nekretnina

Kamatna stopa na imovinu, povećanje finansijskih kredita

U poslednjih par meseci sve više u ekonomskim izveštavanjima čujemo reč INFLACIJA.

Prema objašnjenju Evropske centralne banke, inflacija se definiše kao povećanje cena roba i usluga, a ne povećanje cena pojedinih proizvoda.

Dakle inflacija čini to da naš novac gubi kupovnu moć, odnosno da za istu količinu novca možemo kupiti manju količinu robe.

Uprkos visokoj inflaciji, koja je sada u Srbiji oko 13%, postavlja se pitanje kako i na koji način ostvariti prihode koji će nam umanjiti gubitak novca zbog inflacije ili od kojih ćemo nadmašiti inflaciju.

Prema izveštaju Narodne Banke Srbije za novembar 2022. godine navodi se da se situacija stabilizije i da će se inflacija smanjiti.

“Inflacija u Srbiji se tokom trećeg tromesečja kretala u skladu sa našim očekivanjima iznetim u avgustovskom Izveštaju o inflaciji.” 

“U novoj projekciji očekujemo kretanje inflacije na višem nivou u kratkom roku, zbog čega je i dalje projektovan njen značajni pad u drugoj polovini 2023. i vraćanje godine u polovinu 2024. godine.”

Inflacija
Projektovana inflacija ( Međugodišnje stope u % ) Izvor: NBS “Izveštaj o inflaciji – novembar 2022.“

Dakle da bismo pobedili inflaciju u narednih godinu dana, treba da ostavarimo prihod od investicije koji je veći od 8% (12. mesec u 2023.)

Investiranje u nekretnine

Sada da pređemo na najčešću investicionu opciju u Srbiji, a to su svakako nekretnine.

Tržište nekretnina ne prestaje da raste, ako ćemo tačnije reći, sve je više kupovine iako cene godinama rastu.

Investiranje u nekretnine
Broj registrovanih kupoprodaja u registru cena nepokretnosti. Izvor: Republicki geodetski zavod.

Kako inflacija raste tako rastu i cene nekretnina i cene izdavanja stanova.

Imamo podatak Republičkog zavoda za statistiku i izveštaje o kretanju cena, gde vidimo da su cene skočile za 14,9% u maju mesecu u odnosu na isti mesec prethodne godine.

Od 2000. godine cene izdavanja su porasle za 73%, dok su prosečne cene (inflacija) porasle za 46%. Ako gledamo u globalu, cene izdavanja su gotovo uvek pratile inflaciju i prosečna primanja.

Ako pogledamo kretanja cena nekretnina na tržištima Srbije i Amerike možemo zaključiti da su prilično slični, tako da ćemo uzeti jedan grafik koji pokazuje povećanje cena izdavanja sa povećanjem inflacije.

Investiranje u nekretnine

Kamatne stope

Sa jedne strane usled povećanja inflacije potrebno je podići kamatne stope, što znači manje zaduživanje (manje kredita) pa samim tim i manje kupovina stanova na kredit.

Kako Evropska centralna banka podiže kamatne stope, podižu i naša država kako bi uskladila monetarnu politiku i na taj način smanjila inflaciju.

Normalno je da će sve manje ljudi da se zadužuje kod banaka zbog manje povoljnih uslova i stalnog rasta kamate.

U Srbiji podizanje kamatnih stopa i bolji usplovi zaduživanja ne igraju ulogu kao u zapadnim zemljama.

Zašto?

Republički geodetski zavod u svom izveštaju naveo je da se samo 28% stanova kupuje na kredit i to je manja brojka nego prošle godine kada smo imali 36%.

Dakle u pitanju je kupovina za keš, samim tim kamatne stope nemaju nekog velikog uticaja.

Kamatne stope
Izvor: Republički geodetski zavod

Teoretski, nekretnine treba da nude zaštitu od inflacije

Tvrdnja da su nekretnine dobra zaštita od inflacije deluje razumno na teorijskoj osnovi.
Pod svim ostalim stvarima, tokom perioda inflacije očekivalo bi se da će izdavanje komercijalnih i stambenih nekretnina rasti zajedno sa cenama drugih stvari kao što su materijali, sirovine i roba.

Na jačinu veze između inflacije i rasta prihoda od zakupnina u velikoj meri će uticati drugi faktori, posebno ravnoteža ponude i tražnje na tržištu koja određuje da li stanodavci mogu, u praksi, da povećaju zakupnine.
Bitna je i vrsta inflacije. Ako se troškovi povećavaju “povlačenjem potražnje“ iz snažnog ekonomskog rasta, očekivali bismo da će potražnja za nekretninama i zakupom, odnosno rentiranjem porasti.
S druge strane, vlasnicima nekretnina bi bilo teže da podignu zakupnine kada je inflacija koja je pod pritiskom “troškova“ vođena rastućim cenama, ali bez povezanog povećanja potražnje. Takođe bismo očekivali da će se odnos razlikovati između zemalja i tipova imovine u zavisnosti od načina na koji je tipično strukturisan zakup.
Ali sveukupno, osim kratkoročnih distorzija zbog ciklusa kretanja tržišta nekretnina, očekivali bismo da će prihod, a time i vrednost imovine, držati korak sa inflacijom tokom vremena.

To nam pokazuje i trenutna situacija gde su cene zakupnina odnosno izdavanja stanova i poslovnih prostora u konstatnom rastu.
Beograd prednjači, a prate ga Novi Sad, Kragujevac i Niš.

Količina novca na tržištu nepokretnosti
Količina novca na tržištu nepokretnosti u većim gradovima u prvom kvartalu od 2018. do 2022. godine (u milionima evra) Izvor: Južne vesti

 

Broj stanova
Broj završenih stanova u republici Srbiji. Izvor: Republički zavod za statistiku

Danas za stan u Beogradu, starogranja, morate izdvojiti od 1.400€/m² do 4.500€/m² a za stanove u novogradnji je to cifra od 1.400€/m² do 8.720€/m². (na sajtu Moja Nekretnina možete videti podatke i za ostale gradove)

Dakle kada sumiramo sve činjenice, i uzmemo period od 2015. godine do danas, broj stanova a i drugih nekretnina je u konstatnom porastu, što nam pokazuje da tržište nekretnina donosi profit i pravi dobru zaštitu od inflacije.