Vrste REIT-ova

Koncept slika akronima za REIT

Većina REIT fondova su javne kompanije i trguje se njihovim akcijama na berzi, iako postoje REIT-ovi koji su javni, ali se njima ne trguje na glavnim berzama. Pored toga postoji i treća grupa a to su privatni REIT fondovi. 

REIT-ovi vlasničkog kapitala i hipotekarni REIT-ovi, ponekad poznati kao mREIT-ovi, su dve najčešće vrste REIT-ova.

Vlasnički REIT-ovi zarađuju novac prikupljanjem zakupnine i prodajom imovine koju drže na duži rok.
Hipotekarni REIT-ovi (mREIT) ulažu u komercijalne i/ili stambene hipoteke ili hipotekarne hartije od vrednosti.
U ovom blogu saznaćete šta sve čini jedan REIT i kakve sve vrste REIT-ova postoje u svetu.

Koncept ulaganja u nekretninge

Da bi se kvalifikovala kao REIT prema poreskim pravilima SAD, kompanija mora:

  • Biti strukturirana kao korporacija, trust ili udruženje
  • Da njome upravlja odbor direktora ili poverenik
  • Da investira najmanje 75% ukupne imovine u nekretnine, gotovinu ili državne trezore SAD
  • Ostvari najmanje 75% bruto prihoda od zakupa, kamata na hipoteke koje finansiraju nekretnine ili prodaje nekretnina
  • Plati najmanje 90% oporezivog prihoda u obliku dividende akcionarima svake godine
  • Imati najmanje 100 akcionara nakon prve godine postojanja
  • Da pet ili manje pojedinaca ne drži više od 50% udela

Vrste REIT-ova:

Vlasnički REIT

Većina REIT-ova su ovog tipa, odnosno poseduju i upravljaju nekretninama koje donose prihod. Prihodi se ostvaruju prvenstveno kroz zakupnine (ne preprodajom imovine).

Hipotekarni REIT

Hipotekarni REIT-ovi pozajmljuju novac vlasnicima nekretnina i operaterima ili direktno putem hipoteka i zajmova, ili indirektno putem sticanja hipotekarnih hartija od vrednosti.
Njihova zarada je prvenstveno generisana neto kamatnom maržom odnosno rasponom između kamate koje zarađuju na hipotekarne kredite i troškova finansiranja ovih zajmova. Ovaj model ih čini potencijalno osetljivim na povećanje kamatnih stopa.

Hibridni REIT

Hibridni REIT-ovi koriste investicione strategije i vlasničkog i hipotekarnog REIT-a. Kancelarije, stambeni kompleksi, skladišta, maloprodajni centri, medicinske ustanove, data centri, kule za mobilne telefone, infrastruktura i hoteli su među kategorijama nekretnina u koje REIT-ovi ulažu. Većina REIT-ova je specijalizovana za jednu vrstu imovine, iako neki imaju raznolik portfolio nekretnina kojima upravljaju.

Pogled nad Sao Paolom, Brazil

REIT-ove po sektorima poslovanja možemo podeliti na:

Komercijalni (poslovni) REIT

Kancelarijski REIT-ovi poseduju i upravljaju kancelarijskim nekretninama i iznajmljuju zakupcima prostor u tim nekretninama. Te nekretnine mogu se kretati od nebodera do kancelarijskih parkova.

Neki kancelarijski REIT-ovi se fokusiraju na specifične vrste tržišta, kao što su centralni poslovni okruzi ili prigradska područja.
Fokus ovim REIT-ovima su poslovne zgrade, kancelarije i poslovni prostori.

Poslovna zgrada u Londonu, Engleska.

Industrijski REIT

Industrijski REIT-ovi poseduju i upravljaju industrijskim objektima i iznajmljuju prostor u tim nekretninama zakupcima. Neki industrijski REIT-ovi se fokusiraju na specifične tipove nekretnina, kao što su skladišta i distributivni centri.
Ovi REIT-ovi igraju važnu ulogu u e-trgovini i pomažu u ispunjavanju brze potražnje za isporukom.

Maloprodajni REIT

Maloprodajni REIT-ovi poseduju i upravljaju maloprodajnim nekretninama i iznajmljuju prostor u tim nekretninama zakupcima.

Ovi  REIT-ovi obuhvataju REIT-ove koji se fokusiraju na velike regionalne tržne centre, prodajne centre, trgovačke centre za prehrambene proizvode i centre koji imaju velike trgovačke lance kao klijente.

Moderni šoping centar

REIT-ovi za smeštaj i relaksaciju (odmor)

REIT-ovi za smeštaj i relaksaciju poseduju i upravljaju hotelima i odmaralištima i iznajmljuju prostor u tim objektima gostima.

REIT za smeštaj i odmor poseduju različite klase hotela na osnovu karakteristika kao što su nivo hotelske usluge i pogodnosti.
Nekretnine ovih REIT-ova opslužuju širok spektar kupaca, od poslovnih putnika do turista.

Stambeni REIT

Stambeni REIT poseduju i upravljaju različitim oblicima stambenih zgrada i iznajmljuju prostor u tim nekretninama zakupcima.
Stambeni ili rezidencijalni REIT-ovi obuhvataju REIT-ove koji su specijalizovani za stambene zgrade, studentske domove, kuće za radnike i porodične kuće.
Unutar tih tržišnih segmenata, neki stambeni REIT-ovi se takođe fokusiraju na određena geografska tržišta ili klase nekretnina.

Zdravstveni REIT

REIT-ovi objekata za zaštitu zdravlja poseduju i upravljaju raznim nekretninama u vezi sa zdravstvenom zaštitom.
Tipovi imovine REIT-ova za zdravstvenu zaštitu i negu uključuju objekte za starije osobe, bolnice, medicinske kancelarijske zgrade i zgrade za kvalifikovane medicinske sestre.

Doktor i medicinske sestre sa pacijentima ispred bolnice

Infrastrkukturni REIT

Infrastrukturni REIT-ovi poseduju i upravljaju infrastrukturnim nekretninama i naplaćuju kiriju od zakupaca koji koriste tu nekretninu.

Tipovi nekretnina i imovine REIT-ova za infrastrukturu uključuju objekte za optičke kablove, bežičnu infrastrukturu, telekomunikacione tornjeve i energetske cevovode.

REIT baza podataka (data centri)

Ovi REIT-ovi poseduju i upravljaju objektima koje klijenti koriste za bezbedno skladištenje podataka. REIT-ovi baza podataka nude niz proizvoda i usluga koji pomažu da serveri i podaci budu bezbedni, uključujući obezbeđenje neprekidnog napajanja, vazdušno hlađene rashladne uređaje i fizičku bezbednost.

Diverzifikovani REIT

Diverzifikovani REIT-ovi poseduju i upravljaju mešavinom tipova nekretnina i prikupljaju kiriju od zakupaca.

Na primer, diverzifikovani REIT-ovi mogu posedovati portfolije koji se sastoje od kancelarijskih i industrijskih nekretnina, što ih čini idealnim za investitore koji žele da steknu izloženost raznim vrstama imovine u nekretninama.

Specijalizovani REIT

Specijalizovani REIT-ovi poseduju i upravljaju jedinstvenom mešavinom tipova nekretnina i imovine.

Specijalizovani REIT-ovi poseduju nekretnine koje se ne uklapaju u druge REIT sektore.
Primeri nekretnina u vlasništvu specijalnih REIT-ova uključuju bioskope, kazina, poljoprivredno zemljište i mesta za oglašavanje.

Las Vegas, Nevada, USA

Serbian Build Fund LLC je privatni fond koji posluje po principu hibridnog REIT poslovanja sa fokusom na komercijalne, industrijske i stambene nekretnine.